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　　近期，关于土地使用权有偿续期的问题引起了社会上的广泛讨论。尽管广大民众认为现在就讨论70年之后的事情为时尚早，但在《土地管理法》的草案征求意见稿中，已经将过去的住宅70年大限到期后的“无偿自动续约”改为了“按照国家有关规定自动续期”，也正是这样的一条规定，使得土地使用权的续期问题成为社会各界热议的话题。

　　尽管该草案没有给出明确的有偿续期办法，业界却传出北京市将按照1300元每平米的价格，征收土地使用权的续约费，这相当于100平米的居民住宅在土地使用满70年后将征收13万元的费用进行续约。虽然该说法一直未被官方证实，但却引起社会各界的广泛关注：一方面，征收费用并没有与当时的经济形势挂钩，没有考虑地方政府的财政收支情况，这显然不够合理；另一方面，这样的规定，引起广大购房者的强烈不满，著名的房地产网站“焦点房地产网”的调查显示：80%的网友对有偿续期持反对态度，他们认为公民付款购买了住宅，此住宅即是公民私有财产，应免费续约，而对于1300元每平米的续约费，70%的网友认为这个价格不合理。

　　在我国，土地所有权属于国家，在市场上可交易的仅是土地的使用权和房屋的所有权，土地的所有权是不能够交易的。正是因为这种特殊性，我们很难借鉴国外的相关管理办法，对于土地使用权的有偿续约，尽管有众多难题有待解决，我们必须在土地国有的基础上，制定一系列相关的政策，完成土地使用权由“无偿自动续期”到“按照规定续期”的转变。有偿续期政策的出台，对于明确国家土地政策、保证地方财政收支、指引房地产市场的健康发展都有重要的意义。

　　1. 土地有偿续期可以明确我国的土地所有权属于国家。在“无偿自动续期”的政策下，公众缺乏土地所有权国有的认识，因为无偿自动续期几乎等价于无偿永久使用，而无偿永久使用和拥有几乎没有区别。

　　2. 土地有偿续期可以为地方政府提供长期稳定的财政收入，用于加大保障性住房的建设。近年来，“卖地”是地方政府财政收入的重要来源，但是土地是有限的资源，单靠“卖地”无法一直支持财政支出的增长。土地有偿续期将给政府带来相对稳定且持续的收入来源，相应地，这部分收入可用于保障性住房的建设，改善中低收入者的居住环境。

　　3.土地有偿续期可以避免开发商的“囤地”行为。由于土地“自动续期”，使得土地的使用没有成本，这就导致了个别房地产开发商的“囤地”行为。在“无偿自动续期”的条件下，开发商对于通过拍买得到的用地，可以长时间不进行开发，因为他们“持有”这些土地是没有成本的，而在“有偿续期”的情况下，土地的续期费用会折算到每一年，“囤地”的行为就会导致隐形的折旧成本。

　　4. 土地有偿续期可以在一定程度上控制投资买房行为，降低房屋的空置率。在房地产行业迅猛发展，房价迅速上升阶段，市场上有大量的投机买房者，他们买房的目的既不是自住也不是出租，而是等待房价上涨到一定程度后进行出售。对他们而言，房屋空置也是没有成本的，“有偿续期”可以在一定程度上减少市场上长期存在的投机行为。

　　综上所述，解决土地所有权的有偿续期问题，有着非常重要的社会及经济意义，因此，我们建议尽快推出正式的规章制度，以明确市场发展方向。

　　但是，该问题涉及到很多有争议的话题，以及一些客观存在的矛盾，很难在短期内得到彻底解决。而对于70年大限到期后的续约问题不能长久搁置，为了解决其中存在的主要问题，我们给出了以下具体的政策建议，以供参考。

　　1. 根据居民生活水平及地方政府财政收支合理确定有偿续期费用。首先，续约费应根据当时的市场以及地区的经济发展情况而定，我们建议，以某地区当年人均收入作为基准：

　　其中，k为土地使用费占当地年人均收入的比例；为调整系数，将由地方政府根据当年的财政收支情况合理确定。这样的公式不但将居民收入纳入到考虑范围，同时给予地方政府一定的灵活性，可以科学有效地保证政府的财政收支平衡。

　　同时，在具体实施时，还可根据不同区域房价、地价的差异给予不同考虑，制定不同的征收标准。

　　2.在土地有偿续期的执行过程中，政府可以进行灵活的处理。对于一些老旧的楼盘，可以由政府统一收回用地另作规划，对居民住房按照其价值给予相应补偿，同时还可借助社会资本的力量，完成老旧楼盘的拆迁重建工作。这样灵活的管理方式，可以解决房屋50年使用年限和土地70年使用权之间的矛盾，因为对于很多建筑，在70年大限未到时，就会按照规划由政府或房地产开发商进行收购重建。

　　3. 土地使用权续约费的财政收入按照一定标准用于保障性住房建设，并保障低收入群体的生活标准。社会民众对于征收土地使用权续约费最大的争议便在于70年后，这笔续约费又将成为家庭的重大经济负担。因此，在相关政策出台时，应该明确这部分财政收入的用途，一方面加大力度建设廉租房、经济适用房、两限房等保障性住房；另一方面对低收入群体进行补助，由政府垫付给他们部分土地使用权续约费，保障低收入群体的正常生活。而相关支出应该进行公示，真正做到取之于民用之于民。